Immobile locato non riconsegnato nelle condizioni originarie: i requisiti per ottenere un indennizzo

A fronte della accertata violazione dell’obbligo di riconsegna dell’immobile locato nelle condizioni originarie, obbligo previsto dal Codice Civile, il locatore può richiedere un ristoro economico per l’impossibilità di locare nuovamente l’immobile ma deve provare il tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di ripristino, al fine di stabilire il nesso causale tra la condotta del conduttore e il periodo di indisponibilità del bene.
Questa la linea di pensiero dei giudici (ordinanza numero 34819 del 30 dicembre 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo alla locazione di un immobile in quel di Ancona.
I due litiganti sono, ovviamente, proprietario e inquilino: il primo chiede al secondo il pagamento della somma necessaria ad adeguare l’impianto elettrico dell’immobile, impianto la cui potenza il secondo aveva abusivamente incrementato durante la detenzione susseguente alla stipula di un contratto di locazione. Allo stesso tempo, il proprietario chiede all’oramai ex inquilino anche un ristoro economico a seguito della mancata utilizzazione dell’immobile dopo la cessazione del rapporto di locazione (intervenuta per recesso del conduttore), mancata utilizzazione indotta proprio dalla difformità dell’impianto elettrico illegittimamente modificato dall’inquilino e che aveva obbligato il proprietario alla risoluzione consensuale di altro successivo contratto di locazione.
Per i giudici di merito, però, il proprietario dell’immobile non ha diritto ad alcun indennizzo, non essendo la risoluzione consensuale del successivo rapporto locatizio causalmente collegata al contegno del precedente conduttore, dal momento che, spiegano i giudici, la circostanza che l’adeguamento dell’impianto sia avvenuto solo dopo molti mesi dal rilascio dell’immobile e dalla decorrenza della nuova locazione non implica, indipendentemente dalla disponibilità del vecchio inquilino, l’incompatibilità, a livello di tempistiche, dell’intervento con le esigenze locative.
Sulla stessa lunghezza d’onda, poi, anche i magistrati di Cassazione, i quali confermano: niente indennizzo per il proprietario dell’immobile, poiché egli, una volta rientrato in possesso del bene, avrebbe potuto provvedere direttamente a ripristinarlo in tempi compatibili con le esigenze locative.
Per maggiore chiarezza, comunque, viene anche richiamato il principio secondo cui, qualora l’immobile locato presenti., al momento della riconsegna, danni eccedenti il degrado dovuto ad un normale uso, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. In sostanza, il periodo di indisponibilità dell’immobile, causata dall’urgenza del restauro, è equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario il corrispettivo convenuto, salva la prova del maggior danno, prova che grava sul locatore.
Nel solco di tale principio, in questa vicenda va negato il ristoro economico al proprietario dell’immobile, e ciò per ragioni che prescindono dalle vicende afferenti al successivo contratto di locazione, ovvero per l’impossibilità di determinare il tempo necessario all’adeguamento dell’impianto precedentemente modificato dall’inquilino, dovendo inevitabilmente ascriversi all’autoresponsabilità del proprietario la scelta di restare inerte a fronte del rifiuto dell’inquilino di provvedere al ripristino dell’impianto.