ICI ed IMU: per la riduzione dell’imposta non basta il mancato utilizzo dell’immobile

In materia di ICI e di IMU, presupposto indispensabile per la riduzione dell’imposta è la condizione di inagibilità (o di inabitabilità) in cui versi l’immobile, condizione da intendersi come obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione, a causa di obsolescenza o cattiva manutenzione o della presenza di carenze intrinseche, ma non anche la condizione di fatto del suo mancato utilizzo, in quanto estranea ai richiesti caratteri di fatiscenza e degrado fisico.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (ordinanza numero 6875 del 22 marzo 2026 della Cassazione), i quali, alla luce del contenzioso relativo ad alcuni immobili in quel di Prato – con l’applicazione di un regime agevolato, costituito dalla riduzione del 50 per cento dell’imposta, in quanto ritenuti immobili inagibili o inabitabili –, aggiungono che, ai fini dell’applicazione della riduzione dell’imposta, devono considerarsi inagibili o inabitabili e, di fatto, non utilizzati esclusivamente i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti previsti, cioè quegli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente, ecc.) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica.
Difatti, la condizione di inagibilità o di inabitabilità può consistere anche nell’obiettiva inidoneità dell’immobile alla sua utilizzazione a causa di cattiva manutenzione, oltre che a causa della presenza di carenze intrinseche, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria.
Sfavorevoli al contribuente proprietario degli immobili le valutazioni compiute dai magistrati di Cassazione, i quali osservano che la riduzione dell’ICI o dell’IMU non può essere invocata per ragioni diverse rispetto a quelle indicate a livello normativo, restando estranea alla sfera attinente al rapporto tributario tutto quanto afferisce all’effettiva abitabilità del bene o alle sue caratteristiche urbanistiche o igienico-sanitarie. E ciò in quanto non possono assimilarsi gli immobili affetti da difformità edilizia – o carenti sul piano igienico-sanitario – a quelli inagibili o inabitabili, vieppiù considerando che la legge non contempla, tra i presupposti dell’imposta, la regolarità edilizia o urbanistica dell’immobile o l’abitabilità, che discende, tra l’altro, dalla sua idoneità igienico-sanitaria.
Applicando questa prospettiva alla vicenda in esame, è evidente, secondo i magistrati di Cassazione, l’errore compiuto in secondo grado, poiché la riduzione dell’imposta è stata riconosciuta in virtù dell’ordinanza sindacale di inagibilità dell’immobile e della sua inutilizzazione, senza tenere conto dei principi normativi, che circoscrivono specificamente le ipotesi – non riconducibili, come detto, a mere ragioni edilizio-urbanistiche o igienico-sanitarie – di inagibilità o di inabitabilità che permettono di fruire della prevista riduzione d’imposta.