Trascrizione del preliminare: rilevabile d’ufficio l’inutile decorso del termine triennale

In materia di trascrizione del contratto preliminare, l’inutile decorso del termine triennale, previsto dal Codice Civile, in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all’effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d’ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni.
Questo il principio applicato dai giudici (sentenza numero 7634 del 22 marzo 2025 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla presunta inefficacia della trascrizione di un contratto preliminare di compravendita della proprietà di un bene immobile, aggiungono che va affermata la rilevabilità d’ufficio non soltanto del termine triennale decorrente dalla trascrizione del contratto preliminare, ma anche di quello annuale decorrente dalla scadenza della data prevista per il definitivo.
In sostanza, i termini previsti dal Codice Civile, sia quello annuale decorrente dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, sia quello triennale dalla trascrizione del preliminare, hanno entrambi natura perentoria e sono rilevabili d’ufficio dal giudice, rispondendo a ragioni di pubblico interesse volte a impedire che la trascrizione del contratto preliminare possa sottrarre sine die i beni immobili alla libera circolazione e alla garanzia patrimoniale generica dei creditori.
Dai giudici viene osservato che la disposizione normativa è secca: gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale.
Così, il legislatore non ha operato alcuna distinzione tra il regime dei due termini previsti dalla norma, limitandosi a prevedere che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti, rispettivamente: qualora il preliminare indichi una data per la stipulazione del contratto definitivo, se quest’ultimo non venga trascritto entro un anno da tale data; e, in ogni caso qualora la trascrizione del contratto definitivo non sia eseguita entro il termine di tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
Da tenere presente poi la finalità della trascrizione, le cui norme regolano l’opponibilità del contratto nei confronti dei terzi. Ne deriva che l’approccio alla disposizione deve tener conto innanzitutto della sua destinazione, appunto rivolta a proteggere non già gli interessi delle parti stipulanti, bensì dei soggetti estranei alla stipulazione. Rispetto alle prime, infatti, la fonte dei diritti e degli obblighi è costituita dal contratto stesso, a prescindere quindi dal fatto che esso sia stato, o meno, trascritto. La trascrizione, in altri termini, non modifica il regime del rapporto giuridico intercorrente tra le parti stipulanti, le quali sono vicendevolmente obbligate per effetto dell’accordo tra di loro raggiunto. La pubblicità, invece, si colloca su un piano distinto rispetto agli effetti giuridici direttamente derivanti, per le parti, dai negozi che queste ultime pongono in essere. Essa, infatti, è uno strumento di conoscenza per i terzi e pertanto attribuisce al comportamento dei diversi soggetti a vario titolo interessati allo stesso bene diritti ed aspettative tutelate dalla legge, senza spiegare alcuna conseguenza in relazione agli effetti dei negozi che sono ad essa assoggettati.
Non a caso, la trascrizione, se effettuata, non è in grado di attribuire carattere reale ad un contratto avente carattere obbligatorio. Essa, inoltre, non sana mai vizi di un contratto invalido, né crea effetti diversi da quelli propri del contratto posto in essere. In altre parole, essa si muove su un piano diverso rispetto agli effetti negoziali realizzati tra le parti, limitandosi a favorire, tra più soggetti potenzialmente interessati al medesimo bene, colui che abbia trascritto per primo, non per agevolarlo in assoluto, ma sulla base del criterio secondo cui chi ha trascritto per primo ha agito sulla scorta di un affidamento emergente dalle risultanze dei registri immobiliari, mentre chi ha trascritto per secondo era a conoscenza dell’esistenza, sul bene, di una precedente trascrizione, e dunque di una situazione potenzialmente critica. In tal caso, la pubblicità spiega la sua valenza di strumento per superare conflitti tra i soggetti, considerato che le situazioni giuridiche risultanti dai registri non potevano non essere conosciute da parte del secondo trascrivente.
Inoltre, lo scopo precipuo della trascrizione del contratto preliminare non è quello di realizzare una pubblicità compiuta, bensì di effettuare una sorta di prenotazione della data dell’iscrizione pubblicitaria, analogamente a quello che avviene per le domande dirette ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Caratteristica di tale prenotazione è che la pubblicità prenotativa non è fine a sé stessa, ma abbisogna di essere completata da un altro segmento, che deve rispondere a tutti i presupposti essenziali dell’effetto destinato ad essere iscritto nel pubblico registro. Scopo della prenotazione, in altri termini, è soltanto quello di fare anticipare la data degli effetti della pubblicità del definitivo ad un momento anteriore, corrispondente per l’appunto a quello della trascrizione del preliminare. In altre parole, la prenotazione non può reggersi mai da sola, ma abbisogna di essere supportata dal secondo momento, che si realizza con la stipulazione, e la trascrizione, di un negozio ad effetti reali che costituisca adempimento degli obblighi nascenti dal contratto preliminare. In questo modo i due momenti si saldano e la trascrizione del primo negozio assolve al suo compito di rendere inopponibili, rispetto alla trascrizione del contratto definitivo, tutte le trascrizioni od iscrizioni verificatesi nel periodo intermedio corrente tra i due atti.
Nei confronti dei terzi, poi, la trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile spiega effetti diretti, ed assicura la conoscibilità del negozio concluso tra le parti, e dunque la sua opponibilità anche a coloro che non hanno preso parte alla sua stipulazione. Di conseguenza, le parti sono sempre libere di regolare gli effetti del loro accordo nell’esercizio della loro autonomia negoziale, fermo il rispetto degli obblighi e divieti previsti dalla legge a garanzia degli interessi pubblici, consacrati in norme di carattere inderogabile, ma tale libertà diviene, appunto, opponibile ai terzi estranei al contratto soltanto nel rispetto delle previsioni dettate dalle norme sulla sua trascrizione. Ciò implica la possibilità di posticipare il termine originariamente fissato dal contratto preliminare per la stipula del rogito definitivo, ma l’opponibilità ai terzi di tale accordo modificativo dell’iniziale progetto negoziale si produce soltanto a condizione che sia rispettato in ogni caso il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare e che la proroga della data fissata ab origine per il rogito intervenga prima della scadenza del termine annuale e mediante atto debitamente trascritto. In caso contrario, fermi gli effetti tra le parti dell’accordo modificativo dell’originario progetto negoziale, lo stesso non può essere validamente ritenuto opponibile ai terzi.
La ratio della previsione di un termine finale di validità degli effetti della trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili è evidente e risiede nella duplice esigenza di evitare, da un lato, che il promittente venditore, tramite, un preliminare di comodo, possa sottrarre a tempo indeterminato un suo immobile alla garanzia patrimoniale generica, e, dall’altro lato, che mediante lo strumento del contratto preliminare trascritto si realizzi, di fatto, la sottrazione di un determinato bene alla libera circolazione. Il termine finale degli effetti della trascrizione, peraltro, non incide sul rapporto negoziale, per cui rimangono invariate le obbligazioni del promittente venditore e del promissario acquirente, con l’unica rilevante differenza che quest’ultimo non godrà più dell’effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del preliminare, una volta che questa sia divenuta inefficace.