Danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare: chiarimenti sul riparto delle spese di riparazione

In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) che, di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condòmini, copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio stabilito dal Codice Civile per manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, criterio secondo cui le spese per manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Da escludere, invece, il riferimento alla necessità di non far gravare iniquamente sui condòmini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 10534 del 21 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Torre Annunziata e legato ai danni causati da alcune infiltrazioni provenienti dal terrazzo.
Per il giudice d’Appello il quadro è chiaro: le infiltrazioni erano dovute a una non idonea impermeabilizzazione e a un inadeguato sistema di deflusso delle acque e tale condizione, in assenza di prove, non era causata da fatto diretto della proprietaria esclusiva del lastrico, con la conseguenza che la ripartizione dei costi di riparazione andava effettuata sulla base dei criteri dal Codice Civile per i lastrici solari di uso esclusivo, criteri secondo cui, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o delle ricostruzioni del lastrico, mentre: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Questione centrale è quella concernente l’individuazione del criterio di riparto da seguire per il pagamento delle spese di ripristino del lastrico solare in presenza di un condominio composto da sole due unità immobiliari, pacifico tra le parti.
Per fare chiarezza, comunque, i magistrati di Cassazione premettono che il condominio minimo è quello composto da due soli partecipanti e che la disciplina applicabile è quella del condominio di edifici, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, con la conseguenza che la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all’interno di un edificio condominiale deve essere determinata in base a quanto previsto dal Codice Civile, tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa.
In caso di lastrico solare o terrazza a livello, opera, peraltro, la deroga secondo cui, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.
Tale criterio, che costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia del bene, opera anche in caso di danni da infiltrazione all’appartamento sottostante proveniente dal lastrico solare non comune a tutti i condòmini, costituendo questo, per una parte, bene di uso o proprietà esclusiva e, per altra parte, bene destinato a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio, di cui costituisce copertura, o della parte di questo a essa sottostante, con la conseguenza che responsabili dei danni sono, al contempo, sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, nonché sull’assemblea dei condòmini, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, sempreché manchi la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.
In virtù di tale principio e sempre salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, il proprietario o usuario del lastrico solare partecipa alla spesa di rifacimento del bene, oltreché per un terzo quale utente esclusivo, come si è visto, anche, ove proprietario di appartamento su due livelli, per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico, così come è tenuto a contribuire in ragione di due terzi anche il condòmino che subisca danni alla propria unità immobiliare, tenuto conto, per l’appunto, della preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile.
Il criterio derogatorio non opera però nei casi in cui il lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo costituisca copertura di una sola unità immobiliare sottostante, come nel caso in esame.
Tirando le somme, è applicabile alla vicenda sorta in quel di Torre Annunziata il principio secondo cui si debbono accollare per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa struttura, determina la necessità dell’inerente manutenzione, e ciò anche perché così si viene a dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale di sostegno e di copertura svolte dalla res.